Погода
Курсы валют
Счетчики
  • Городской портал Желтые Воды
  • Календарь
    «    Сентябрь 2017    »
    ПнВтСрЧтПтСбВс
     
    1
    2
    3
    4
    5
    6
    7
    8
    9
    10
    11
    12
    13
    14
    15
    16
    17
    18
    19
    20
    21
    22
    23
    24
    25
    26
    27
    28
    29
    30
     
    Шесть ловушек в законе об ОСМД
    15 марта Верховная рада попыталась облегчить жизнь жителей украинских многоэтажек, которые создали для управления своими домами объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).

    Для этого народные депутаты приняли законопроект № 8474. Он призван решить ряд проблем, из-за которых довольно много многоквартирных домов (особенно новостроек) стали заложниками мошенников. Теперь новый закон ждет подписи президента.

    В новом документе есть попытка решить ряд проблем, таких, как установление тарифов на коммунальные услуги для ОСМД в том же размере, что и для физлиц, вопрос субсидий по коммунальным платежам для членов ОСМД, влияние на владельцев квартир, которые не платят за обслуживание дома, проблемы с понятием "балансосодержание" и т.д..

    Но некоторые юристы и руководители ОСМД считают, что все эти улучшения могут затмить гигантские ловушки, образовавшихся из-за наложения предложенных народными депутатами новаций на украинские реалии. И поэтому все полезное, содержащее новый закон, может стать ненужным, потому, застряв в этих ловушках, довольно много ОСМД просто не сможет больше принять легитимно ни одного ключевого решения.

    Ловушка № 1: Новый порядок принятия ключевых решений в ОСМД

    Законопроект № 8474 отменяет понятие членства в ОСМД, а также изменяет порядок принятия ключевых решений объединения.

    Поэтому, если будут создаваться ОСМД, то в его состав автоматически войдут все совладельцы многоквартирного дома. Эта новация полностью соответствует мировому опыту и призвана решить проблему с недобросовестными совладельцами, которые не желают переживать из-за своих обязанностей, вступать в ОСМД, принимать управленческие решения относительно собственных домов и оплачивать через него за коммунальные услуги и обслуживание дома.

    Сегодня вступление в ОСМД является добровольным, и оно никак не может повлиять на таких совладельцев, поэтому часто вынуждены платить их платежи за счет общих взносов членов объединения, поскольку на то, чтобы с ними судиться, не хватает ресурсов. По новому закону ОСМД сможет требовать от недобросовестных совладельцев уплаты на уровне со всеми, но только через суд, а это, как известно, довольно долго и затратно.

    Теоретически также эта норма должна лишить мошенников возможности блокировать вступление совладельцев в ОСМД путем установления заоблачного вступительного взноса, и не позволит им отказывать во вступлении в объединение или избегать приема заявок на вступление в него.

    Но такое нововведение влечет за собой несколько логических изменений в порядке принятия решений. По учредительного собрания, здесь все остается так, как и раньше: минимум за две недели до них инициативная группа рассылает всем совладельцам дома приглашение, и если в собрании приняли участие более половины совладельцев, и из них за создание ОСМД проголосовало не менее двух третей, - решение о создании ОСМД считается принятым.

    Самое сложное в этой процедуре - найти всех совладельцев, ведь Реестр прав собственности на недвижимое имущество является закрытым, и получить информацию из него может только владелец, наследник, правоприобретатель, суд, нотариусы, органы внутренних дел и т.п., а также органы государственной власти, если это связано с осуществлением их законных полномочий. (П.7.1.1, 712 Приказа Минюста № 7/5 вид.7.02.02).

    Обычно инициативные группы по созданию ОСМД начинают собирать эту информацию, просто обходя квартиры, однако таким образом далеко не всегда удается знать владельцев помещений, ведь они могут иметь несколько квартир, а жить только в одной из них.

    "В двух домах, где я возглавляю ОСМД, около 30-40% квартир сдается в аренду, - рассказывает Алексей Тихонов, председатель ОСМД" Фортеця-152 "в городе Киеве. - Мы не знаем, где на самом деле живут владельцы этих квартир и как их искать. Арендаторы, конечно, молчат, ведь их арендодатели не платят налогов ".

    При таких обстоятельствах желающим создать ОСМД приходится искать обходные пути.

    "Способы получить списки совладельцев многоквартирного дома применяют обычно такие, - рассказывает Юрий Молдавчук, председатель одного из ОСМД в Севастополе. - Например, договориться в ЖЭКе, найти хорошего знакомого в БТИ, использовать блат и т.п.. Также для этого сотрудничают с органами местной власти через проекты по развитию территориальных общин, в том числе и по созданию ОСМД ".

    Как видим, чтобы узнать всех совладельцев дома, каждый должен изворачиваться, как может. И единственный законный метод из перечисленных - обход квартир. Ведь информация об имущественных правах в Украине является конфиденциальной, и по закону "Об информации" ее можно распространять только с согласия собственника, и в определенный им образ. Неудивительно, что согласно п.7.1.1, 712 Приказа Минюста № 7/5 вид.7.02.02 инициативные группы по созданию ОСМД не входят в перечень субъектов, которые могут получать выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

    Единственное приятное в этом сегодня является то, что отыскивать всех совладельцев согласно действующему закону нужно лишь для учредительного собрания. Дальше же все решения принимаются большинством всего членов ОСМД.

    И в такой ситуации в новом законе в связи с ликвидацией членства в ОСМД изменяется процедура принятия ключевых решений, а именно - по определению перечня и размеров взносов и платежей совладельцев, порядка управления и пользования общим имуществом, передачи в пользование объектов принадлежат к общему имущества, физическим и юридическим лицам, реконструкции и капитального ремонта дома или возведение хозяйственных построек.

    По новым правилам, все это будет считаться легитимно принятым, если за решение проголосовало не менее двух третей именно совладельцев многоквартирного дома. (Поправка № 50 депутата от "Партии регионов" Сергея Майбороды).

    Учитывая изложенное, а также то, что квартиры могут постоянно менять своих владельцев путем продажи, дарения, переход по наследству и т.д., и ни старые, ни новые владельцы не обязаны сообщать ОСМД о переходе имущественных прав, прилагать нечеловеческие усилия для проверки количества совладельцев и для установления их личностей надо будет перед каждыми собранием, а это минимум раз в год. Ведь приглашение на собрание должно быть разосланы всем совладельцам, ведь они все являются членами ОСМД, а также без этой информации банально невозможно определить кворум.

    Также под удар попадают те ОСМД, которые были образованы по решению минимального количества голосов (то есть 2/3 от 50% + несколько голосов от общего числа собственников). По новому закону для принятия ключевых решений таким объединением придется срочно искать дополнительные голоса (более трети всех владельцев), чтобы получить минимальные 2/3 от числа всех совладельцев. Если согласных голосовать и вообще участвовать в деятельности ОСМД не найдется, объединение не сможет работать. Получается нонсенс: для того чтобы создать ОСМД необходимо значительно меньше голосов чем для принятия ключевых решений этим объединением.

    Вместе с тем, ни законопроект № 8474, ни остальные законодательные акты не содержат никакого механизма, который мог бы облегчить доступ к информации о совладельцев многоквартирного дома.

    "Экономическая правда" обратилась к представителям общественности, которые принимали участие в подготовке законопроекта, а также других экспертов, с вопросом о том, что можно сделать в такой ситуации.

    Татьяна Бойко, руководитель жилищно-коммунальных программ Гражданской сети ОПОРА (организации, участвовала в создании законопроекта), подтвердила, что прежде, к чему прибегают инициативные группы и правления ОСМД в таких случаях - это поквартирный опрос. Также, по словам Бойко, "сегодня на практике инициативные группы посылают запрос в орган местного самоуправления, а тот запрашивает информацию в БТИ (в некоторых городах это работает), местами БТИ непосредственно предоставляют информацию инициативным группам".

    Но в таком подходе нельзя не отметить, что чиновник из местных органов власти, который предоставляет ОСМД или инициативной группе по его созданию информацию о чьих-то имущественные права, тоже нарушает закон в части неразглашении конфиденциальной информации.

    Юрист Института местного развития Дмитрий Левицкий, который в целом оценивает законопроект № 8474 положительно, отмечает, что на практике в той или иной степени информация о владельцах сначала инициативной группой, а затем правлением же приобретается. Другое дело, что отсутствует система открытого доступа.

    "Это серьезная проблема, которая существует и сегодня. Законопроект 8474 ее не породил и не решил, она лежит вне сферы его регулирования", - говорит юрист.

    Наконец, опрошенные "ЭП" эксперты и участники ОСМД согласились с тем, что сейчас нет удобного и вместе с тем законного способа узнать точно, сколько совладельцев в многоквартирного жилого дома и кто они.

    Однако одни из них считают, что это обстоятельство делает невозможным легитимное принятие ОСМД ключевых решений, поскольку правление ОСМД никогда не может быть уверено даже в том, есть ли на собрании кворум. Но некоторые придерживаются иного мнения.

    "Так категорично можно говорить разве что об ОСМД в новостройках, и то не всех, - считает Левицкий. - Как показывает мой опыт, в большинстве ОСМД, особенно работающих давно, правления, однажды собрав информацию о совладельцев, продолжает ее поддерживать в актуальном состоянии. Это не так трудно, как кажется, поскольку при изменении права собственности предыдущие и новые владельцы обращаются к ОСМД по различным справками ".

    Однако оппоненты Левицкого отмечают, что когда человек покупает квартиру и не регистрируется по ее адресу, никаких справок ей там может и не понадобиться. И если в ОСМД нет своего паспортиста (потому что бывают случаи, когда ОСМД работает с ЖЭКом, то учет регистрации жителей ведет паспортист, что сидит именно там), то совсем не обязательно, чтобы паспортист из ЖЭКа будет предоставлять информацию объединению.

    Поэтому новые правила принятия решений точно никак не повредят только тем, ОСМД, которые работают уже достаточно давно и имеют в своих домах не менее двух третей собственников, готовых участвовать в деятельности ОСМД, при этом все они по ключевым вопросам должны голосовать единогласно.

    Ловушка № 2: сделать Реестр прав собственности на недвижимое имущество открытым пока невозможно

    Экономист и председатель ЖСК "Знание" в Киеве Борис Кушнирук отмечает, что решить вопрос доступа к информации о совладельцев многоквартирного дома может только свободный доступ.

    А Татьяна Бойко и Дмитрий Левицкий отмечают, что самый первый вариант законопроекта № 8474 содержал такое положение, но в процессе согласования оно было исключено Министерством юстиции. Бойко настаивает на том, что срочно нужно разработать новый законопроект, который бы решил эту проблему.

    "Мы внесли предложение о том, чтобы в перечень лиц, имеющих право получить информацию из Регистра, были включены и членов ОСМД и инициативных групп, которые хотят их создать. Обычно это касается только информации о совладельцев дома, в котором создано ОСМД, или совладельцев дома, в котором должны собственность члены инициативной группы ", - говорит Бойко.

    Но проблема заключается в том, что норма о свободном доступе к списку совладельцев многоквартирных домов исчезла не с личной вины чиновников Минюста, а потому, что в Украине власть просто не хочет давать свободный доступ к информации об имущественных правах. Ведь такой закон должен быть одинаковым для всех, а в таком случае любой сможет свободно узнать, кому принадлежат роскошные имения, о которых обычно пишет "Украинская правда".

    Будет лучше, если предложение, о котором говорила Бойко, будет рассмотрена властями. Однако наши чиновники имеют квартиры в многоквартирных домах, и согласятся ли они на то, чтобы информацию об этом мог получить кто-то посторонний?

    Понимая это, некоторые специалисты, в частности адвокат Татьяна Монтян, которая крайне негативно оценивает принятый законопроект № 8474 и считает, что он "похоронит" и уже действующие ОСМД, и все движение ОСМД в целом, предлагает облегчить ситуацию с формированием кворума, введя правило "голосуют не лица, а их собственность ". То есть решение принимается, если за него проголосовали владельцы более половины площади дома (или квалифицированное большинство). Таким же образом можно было бы и определять кворум собрания, применяя принцип, используемый в акционерных обществах.

    При этом не нарушались бы права собственников, владеющих большей частью дома, при условии внедрения норм для защиты прав мелких собственников. Такой алгоритм теперь можно прописывать в уставах, но в случае вступления в силу законопроекта № 8474 такая возможность исчезнет.

    Но Бойко отмечает, что такая норма была в первоначальном варианте законопроекта № 8474, но "главное юридическое управление ВРУ настояло, что такой подход противоречит Конституции Украины, чем дважды" тормозило "принятие крайне важного для ОСМД закона. Поэтому профильный комитет согласился оставить действующий подход к принятия решений ".

    Однако в Монтян есть предложение и в этом недоразумение. А именно в ст.382 Гражданского кодекса Украины отметить, что вспомогательные помещения многоквартирного дома, несущие конструкции, оборудование и т.д. принадлежат собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности, а не общей совместной, как сейчас. Это позволит совладельцам дома "голосовать своими долями" в общем имуществе и определять кворум по размеру долей собственников, присутствующих на собрании или голосующих заочно.

    Ловушка № 3: Создание ОСМД в новостройках

    Новый закон также содержит поправку № 36 того же депутата Майбороды, согласно которой учредительное собрание ОСМД в новопостроенных многоквартирных домах должны созываться лишь после того, как большинство владельцев квартир получат свои правоустанавливающие документы.

    Эта норма наряду с обязательным членством в объединении призвана исключить создание в новостройках фиктивных ОСМД, которые фактически берут в заложники большинство жителей. Таким примером является ОСМД, созданное в новом элитном жилом комплексе Riviera Riverside по ул.Раисы Окипной, 18 в Киеве.

    Тамошнее объединения создали два связанных с застройщиком жильцы дома, которые первыми получили свидетельства о праве собственности, и сам застройщик. Вновь ОСМД заключило контракт с частным ЖЭКом, также связанным с застройщиком, за высоким в Киеве тарифу обслуживание 1 м2 - 15,2 грн. В результате средняя месячная квартплата составляет там около 3 тыс. грн. При этом владельцы квартир жалуются, что обслуживание очень плохое, а часть услуг вообще не предоставляется.

    Но сделать они ничего не могут, ведь ОСМД создано согласно действующему закону, который позволяет такую ​​схему, а заявления о вступлении в ОСМД у них не принимают под разными предлогами. Если же направить заявление заказным письмом, то почта возвращает его обратно, с пометкой, что адрес указан неверно. Узнать же правильный адрес совладельцы дома нигде не могут.

    Но новый закон также не позволяет определить, сколько именно составляет "большинство владельцев квартир", а следовательно, норма может оказаться мертвой. Не говоря о том, что остается уже упомянутая проблема доступа к информации о владельцах квартир, через которую сложно определить кворум.

    Однако Левицкий придерживается иного мнения: "Большинство" в данном случае - это больше половины. Несколько неопределенным является лишь вопрос о том, от чего это большинство считать - от владельцев или от помещений. Лично я, учитывая, что на каждое помещение право собственности регистрируется отдельно, отталкивался бы от количества помещений; иначе застройщик будет иметь соблазн "организовать" несколько десятков совладельцев для первой проданной квартиры ".

    Ловушка № 4: Изменения в устав ОСМД

    Отмена членства и новые принципы голосования влекут за собой и необходимость менять устав ОСМД. В частности, относительно порядка голосования на собрании и принятия указанных решений.

    Сегодня в уставах ОСМД, согласно действующему закону, указано, что все решения принимаются большинством членов ОСМД. А новый закон предусматривает перечень ключевых решений, принимаемых совладельцами. И если новый закон вступит в силу, возникает вопрос: по какой именно процедуре вносить эти изменения?

    Если делать это в соответствии с уставом, за которым согласно законодательству (ст. 81, 87 ГК), работают юрлица, в том числе и ОСМД, то будет возбуждено нормы нового закона, где понятие членства в ОСМД уже не существует. Если же делать это согласно новому закону, большинством голосов совладельцев, то подниматься нормы устава.

    Как не сложно догадаться, в обоих случаях невозможно избежать нарушения или закона, или устава. А это значит, что устав, изменен незаконно, суд может признать недействительным, и, соответственно, недействительными могут быть признаны и решения, принятые в соответствии такого устава.

    Как считает юрист Левицкий, с изменениями в устав можно не спешить. Во-первых, согласно законопроекту новый типовой устав должен утвердить Кабмин. Во-вторых, закон имеет высшую юридическую силу, чем устав, одобренный учредительным собранием ОСМД. "Поэтому в той части, в которой устав противоречить закону, нужно будет просто руководствоваться нормами закона", - говорит Левицкий.

    С этим согласна и Татьяна Бойко: "Это не первый раз, когда вносятся изменения, в результате которых уставы становятся не действительными, и не только относительно ОСМД. К примеру, когда 1 января 2004 года вступил в силу новый Гражданский кодекс, хозяйственные общества были руководствоваться направления его нормами, пока привели свои уставы в соответствие ".

    С обоими не соглашается Монтян, которая считает, что из этой "ловушки" легитимного выхода нет, поскольку Закон "О хозяйственных обществах" стоит в иерархии нормативных актов нисколько не ниже, чем Закон "Об ОСМД", а значит есть реальная возможность того, что кто-то обратится в суд с обжалованием решений ОСМД, которое вопреки своему уставу, или - устав которого не соответствует действующему законодательству.

    "ОСМД не сможет принять легитимно никакого решения, а значит -" благодаря "абсурдным нормам проекта № 8474 не сможет работать", - утверждает она.

    Алексей Тихонов считает, что процедура изменения уставов следовало прописать в переходных положениях закона. Однако, поскольку авторы законопроекта об этом не позаботились, по его мнению, возможно несколько вариантов.

    "ОСМД, возможно, придется просто" заморозить "» свою деятельность до того момента, пока власть не разъяснит, как выйти из этой ситуации, не нарушая закон, - считает Тихонов. - Или, пока новый закон не вступил в силу, внести изменения согласно старым правилам и принять решение о том, что когда законопроект № 8474 вступит в силу, то соответствующие изменения в устав тоже станут действующими, и зарегистрировать его новую редакцию. Если же новый закон президент не подпишет, то это решение не вступит в силу. Такой вариант учитывает требования и устава, и нового закона; главное - учесть 14 дней до собрания, и успеть это сделать до того, как закон вступит в силу ".

    Однако, успеет хоть кто-то сделать это до того, как закон будет подписан президентом - очень большой вопрос.

    Ловушка № 5: помощь органов местного самоуправления

    Новый закон также устанавливает, что органы местного самоуправления в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения обеспечивают передачу ему технической документации многоквартирного дома, включая акт принятия в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей.

    Как считает Алексей Тихонов, эта норма является попыткой определить "виновника" того, что в Украине есть много домов, которые "висят в юридическом воздухе" есть не имеют технической документации.

    "Органы местного самоуправления, предоставляющих разрешения на строительство и согласовывают градостроительные планы, должны иметь копию документации всех домов, - говорит Борис Кушнирук. - Если система будет налажено, это значительно облегчит жизнь ОСМД, особенно вновь, которые только принимают на себя управления домами ".

    Впрочем, на практике ситуация осложняется тем, что часто техническая документация на здания или неточна, или ее вовсе не существует. И тогда ее надо не давать, перерабатывать, или вообще производить с нуля. Но в новом законе ничего не сказано о том, что органы местного самоуправления должны производить или перерабатывать документацию, и главное - нет ни слова о том, за чей счет все это должно делаться.

    "Эта норма является" мертвой "- утверждает Монтян. - Ведь ОМС только на словах выступают" за ОСМД ", а на практике - они всегда на стороне ЖЭКов-рейдеров, в которых" вырвать из пасти "дома вновь ОСМД почти невозможно".

    Но с ней не согласна Тетна Бойко: "Эта номапрописана в законе для того, чтобы органы местного самоуправления уже сейчас работали над сохранением / восстановлением документации. Ситуации, когда документация на дом отсутствует, быть не должно. К тому же большинство домов в Украине построен по проектам, которые имеются в научно-исследовательских и проектных институтах. Поэтому восстановление документации не является таким проблематичным ".

    А тем временем ситуации, в которые попадают ОСМД, пытаясь добыть техническую документацию на свои дома, иногда случаются просто анекдотические.

    "Около года назад нам удалось получить через связи в местные власти технический паспорт нашего дома, - рассказывает председатель одного из киевских ОСМД. - Однако, когда мы показали эти документы архитекторам и другим специалистам, на наши удивлению, выяснилось, что нам дали технический паспорт соседнего дома - под номером нашего! Поэтому все наши усилия оказались тщетными, и деньги, потраченные на взятку, пропали ".

    Ловушка № 6: земельный вопрос

    Как уже писала "Экономическая правда", после первого слушания в законопроекте № 8474 появилась прямая норма о том, что земельный участок под многоквартирным жилым домом, так называемая пятно застройки, принадлежит совладельцам этого дома (изменения в ст.42 Земельного кодекса Украины) . Но такая норма противоречит действующему законодательству, согласно которому, если земля не находится в частной собственности, то в черте города она принадлежит общинам. И передавать ее кому-либо в собственность надо по специальной процедуре, а не прямой нормой ЗКУ.

    Поэтому, прислушавшись к замечания юристов, Комитет ВР по вопросам строительства и ЖКХ отказался от такой идеи. Но вместо нее появилась поправка № 1 депутата от НУНС Юрия Кармазина о том, что земельные участки под многоквартирным жилым домом и придомовую территорию можно поставлять юрлицу, которая управляет этим домом.

    К юрлицам, которые могут управлять домом, относятся ОСМД, ЖСК и ... частные ЖЭКи.

    При этом новый закон сохраняет имеющиеся и в текущем законе теоретические привилегии для ОСМД в виде права на бесплатное выделение земельных участков в постоянное пользование или в собственность.

    Однако сегодня ни один из управляющих, или совладельцев дома не может получить в пользование или собственность земельный участок дома, ведь до сих пор остается отмененным соответствующий приказ Госкомзема, которым утверждалась методика определения границ придомовой территории.

    Но как только этот документ будет принят, любой из вышеперечисленных юрлиц сможет получить в пользование земельные участки домов. И ситуация такова, что привилегий здесь может быть больше не в ОСМД, а именно в частных ЖЭКов, особенно если им понадобится земля возле дома, например, для размещения малых архитектурных форм, платных автостоянок, или еще для чего-то.

    ЖЭКам получить землю будет проще из-за того, что их владельцам не нужно согласовывать свое решение с сотней компаньонов, что значительно экономит время, а кроме того - у них есть профессиональные юристы и достаточно денег.

    Одной из этих преимуществ ОСМД не имеют. Ведь только созыве собрания из-за необходимости обновлять информацию о совладельцев поглотит слишком много времени, не говорю ли уже об отсутствии денег для изготовления земельной документации и найма юристов.

    Все опрошенные "ЭП" специалисты согласились, что земельный участок многоквартирного дома, безусловно, должна принадлежать владельцам дома. Но, к сожалению, в имеющихся законопроектах не было найдено приемлемого механизма закрепления за ними такого права собственности. Большинство юристов сходились на том, что при существующих условиях значительно проще оформить землю на юрлицо, чем на сотню частных владельцев, которые постоянно изменяются, альтернативный механизм предложила лишь Монтян.

    Однако самой главной сегодня остается проблема, которой не исправит ни один закон - нежелание самих украинских быть собственниками своих домов и нести полную ответственность за свою собственность. Ведь без этого желания даже идеальный закон не будет иметь никакого смысла.
    • [0]
    • Просмотров: 1106 |
    banner if replace